房屋买卖合同纠纷

案情简介

2009年甲与某拆迁办公室签订(房屋拆迁补偿安置协议)一份，协议约定拆迁办补偿甲3套房产，房屋建筑面积分别为92㎡、92㎡、76㎡;补偿地点为XX拆迁安置区，并没有约定楼号及楼层。2012你4月16日，甲与乙签订《房屋(期房)买卖协议书》，将其中一套92㎡房产出卖给乙方，合同约定：房屋总价款23万元，首付20万，剩余3万待甲方交付房屋后五日内支付;甲方在拆迁办通知其上方当日通知乙方，由乙方以抓阄的方式确定具体的楼层与房号，房屋的位置及楼层高低均不影响房屋价款。同时合同约定，若甲方没有按时交付房屋，甲方向乙方支付房屋价款的两倍作为违约金，丙方为其承担担保责任，丙以自己的一套92㎡房产作担保，若甲没有将房屋交付给乙方，那么自愿以自己的房产交付给乙方承担担保责任。后期，因为甲的其他债务纠纷，该三套房产被债权人申请查封，拆迁办无法通知甲上房，甲没有办法将房屋交付给乙，现乙起诉至法院，要求确认合同有效，并承担担保责任，庭审中将诉请变更为要求解除合同，支付违约金，丙承担连带担保责任。

探讨问题：

1、甲乙双方签订的合同是否有效?

2、丙方是否要承担担保责任?

法院审理认为：

1、甲乙双方合同未成立。根据合同法《合同法》第12条、第131条的规定，买卖合同的基本条款应当包括标的，就本案而言，应当有明确具体的房产。但是，甲乙双方签订协议时，甲获得的仅仅是房屋安置权，并未实际获得房产，故双方均不能明确拟转让的房产，如不知该房产的楼层、楼号等，甚至不知道甲能否最终获得房产，因此，标的物不明确，导致买卖合同缺乏法定的成立要件而导致合同不成立。2、因合同未成立，不产生法律效力，对应的担保条款也不产生法律效力，要求丙承担担保责任没有事实与法律依据。

律师观点

甲乙合同已经成立。甲乙双方签订合同系真实意思表示，虽然协议对具体的房屋进行约定，但甲享有房屋的安置权，该权利是系甲房屋被拆迁而享有的一项财产性权利，故其与乙达成协议，将其房屋拆迁后享有的房屋安置权利转让给乙方，其本质上是一种财产权利的转移，协议系双方真实意思表示，应当认定有效。