购房人有理由相信房屋共有权人有代理权的买卖合同有效

【基本案情】

杨某因经营急需用款，在与赵某充分协商后，于2006年5月9日，将自己居住的一处宅院以34万元的价格卖于赵某，双方签订了房屋买卖协议。协议签订后，赵某支付购房款，杨某则将土地使用证和房屋所有权证交于赵某。因该土地使用证和房屋所有权证显示的权利人为杨某的父亲(已去世)，所以签订协议时，赵某要求杨某通知其母亲刘某及其弟弟到场签名。杨某则表示通过分家该处房产己分给他所有，卖房的事已商量过，他们都同意，并已将房屋所有权证、土地证以及他们的身份证和印章交给了他，由他代办签名盖章手续。在此情况下，赵某同意由杨某代其母亲、弟弟在协议上签字，并加盖了各自的名章。赵某随后办理了过户手续，并对房屋进行了改建。此后，因刘某等人向法院提起行政诉讼，诉讼过程中人民政府主动撤销了颁发给赵某的房屋所有权证。刘某等人遂又向法院提起诉讼，要求确认杨某与赵某签订的房屋买卖协议无效，判令赵某返还房产，并赔偿损失。

法院经审理认为，杨某向赵某交付该处房产所有权证和土地使用权证以及代笔刘某等人签名盖章的行为，足以使赵某相信杨某本人充分享有代为出卖该处房屋的权利。杨某与赵某签订的房屋买卖协议符合协商一致公平交易的原则，协议签订后，赵某支付相应价款，并已实际占有使用该房产，属善意有偿取得。因此该房屋买卖协议应认定为有效，应当继续履行。刘某等人要求赵某赔偿损失、返还房产没有法律依据，不予支持。刘某等人与杨某之间的纠纷，双方可另案处理。

【律师解析】

根据《合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”此即为表见代理。在房屋买卖过程中，行为人有符合表见代理的行为，买方作为善意相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，买卖合同应当履行。