商业中心房屋租赁合同纠纷案评析

基本案情：2010 年12月5日，某公司和某公司签订了《租赁合同》，约定某公司将位于长沙市远大路132号艾尚商业中心北栋3楼北面，建筑面积约530平方米的商铺出租给某公司，某公司于2010年12月6日交付商铺给某公司，房屋租赁期限为5年，自2011年1月16日至2016年1月15日;2010年12月6日至 2011年1月16日为免租装修期，如果某公司提前终止合同或违约导致合同终止，则不享有免租期的优惠，某公司需按合同规定的首月租金标准向某公司补缴免租期的租金;租金标准为53元/月/平方米，即28090元/月，以后每年递增6%，管理服务费4元/月/平方米;某公司在签订合同时向某公司一次性交付合同保证金30000元，若某公司不能完全履行合同的相关条款，某公司有权将保证金作为违约金不予退还;合同签订后，某公司按照合同约定将房屋交付给某公司使用，某公司在2012年1月左右搬离本案所争议的房屋，房屋租金和物业费支付到2012年1月15日，搬走时尚欠水电费1600元，2012年3月 23日，某公司得知某公司已违约搬离该房屋。

法院作出如下判决：

一、解除某酒店管理有限公司和某装饰公司2010年12月5日所签订的《租赁合同》;

二、某装饰公司自本判决生效之日起十日内支付某酒店管理有限公司房屋租金66 274元、水电费1600元、物业费4724元、免租期间的租金37 453元，共计110 051元;

三、某装饰公司已经支付给某酒店管理有限公司的合同保证金30000元，某酒店管理有限公司有权作为某装饰公司应支付的违约金，不予退还;

四、驳回某酒店管理有限公司的其他诉讼请求。

北京袁玉柱律师评析：某公司和某公司2010年12月5日所签订的《租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有侵犯他人的合法权益，应为合法有效的合同，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务;某公司根据合同约定将房屋交付给某公司使用后，某公司未按照合同约定的租赁期间(5年)使用房屋、交付租金和有关费用，某公司中途未经某公司同意搬离所租赁的房屋，以实际行动解除合同，违反了合同约定，依法应承担违约责任;某公司主张搬离时告知了某公司，一方面某公司没有提供证据证明告知了某公司，另一方面即使某公司告知了某公司，也应该给某公司合适的准备时间来处理某公司中途违约解除合同的事情，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，某公司可以有三个月的准备期限，现某公司所主张的权利期限为2012年1月16日至2012年3月23日，符合常理和法律规定，一审法院予以支持;某公司主张该公司在办理注销手续，正在办理注销手续并不意味着可以免除应该承担的法律责任，某公司的该主张不影响其在本案中所应承担的法律责任;双方对所拖欠的水电费、免租期间的租金及违约金数额均无异议，2012年1月16日至2012年3月23日期间的租金根据双方合同约定计算为28090元/月×1.06×(2个月+7天÷31天/月)=66274元、物业费为2120元×(2个月+7天÷31天 /月)=4724元。