租赁合同无效时经同意的装饰装修物的处理

一、法律规定：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下统称《解释》）第9条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合物的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

二、条文理解

   （一）、什么是附合

附合在理论上属于物权法中的添附范畴。是指所有人不同的两个或两个以上的有形物相结合，而交易上认为一物。附合分为动产与不动产的附合、动产与动产的附合。

动产与不动产的附合又称不动产附合，是指动产与他人的不动产相结合，成为不动产的重要部分，因而发生动产所有权变动的法律事实。其主要特征是动产与不动产相结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更性质而不能分离。

动产与不动产的附合发生物权法上和债权法上的双重法律效果。从物权法的效果来看，包括两个方面：一是动产所有权的灭失，由于在附合以后，动产成为不动产的重要部分，因而动产的所有人不能就附合在不动产之上的动产主张自己的物权。在发生附合之后，动产的所有权人被不动产所有权所吸纳，附合也就构成动产所有权灭失的一个原因。二是不动产所有权人即时取得动产的所有权，该所有权的取得直接来源法律的规定，不以原动产所有权人的意志为转移，体现了添附制度的强制性，在学理上将其视为所有权的原始取得。从债权法的效果来看，动产所有权发生消灭，动产所有权人有权基于不当得利而请求返还添附物的价值。法律规定添附物为不动产所有人所有，通常基于效率、物的利用等方面的考虑，但动产所有人也不能无端地丧失利益。因附合丧失权利的动产所有人有权基于不当得利请求取得添附物所有权的人返还不当得利。

在房屋租赁合同关系中，对于附合的装饰装修物的处理，必须考虑租赁房屋的装饰装修的特殊性，不能简单照搬添附理论。因为按照添附理论，在房屋租赁合同无效或被撤销的情形下，承租人将房屋返还给出租人，出租人收回房屋的同时取得附合于房屋的装饰装修物的所有权，即出租人基于不当得利而对承租人予以补偿。但问题是，在房屋租赁合同中，出租人取得附合于房屋的装饰装修物所有权却不一定都能获取利益。因为对租赁的房屋进项装饰装修，具有很强的主观性。承租人对房屋的装饰装修不仅与承租人对房屋的用途和功能相关，更与承租人的个人审美情趣和爱好相关。所以，当承租人审美情趣、爱好及对房屋的用途与出租人不一致时，出租人不会因取得该装饰装修物而获取利益，有时反而可能成为一种损害。在此情形下，一概确定由出租人取得附合装饰装修物对承租人予以补偿缺乏不当得利的前提和基础。

（二）、房租租赁合同装饰装修范围

房屋租赁合同中承租人对房屋的装饰装修既包括一般意义上的装饰装修，也包括改建和增设他物。

本条解释将租赁房屋的装饰装修物和改建、增设他物统称为“装饰装修物”，并不包括扩建。

（三）、租赁房屋的附合装饰装修物的认定

一般情况下，装饰装修物与租赁房屋已经形成继续性和固定性的，非毁损不能分离或分离需要花费巨大，则可以认定该装饰装修物与租赁房屋形成附合。例如承租人在租赁房屋中铺设地板砖、墙壁粉刷油漆等。

（四）、适用前提

对无效的房屋租赁合同的装饰装修物的处理必须以经出租人同意的装饰装修即善意添附为前提。“经出租人同意”的装饰装修是适用本条司法解释规定处理因房屋租赁合同无效而引起的装饰装修的前提条件。“经出租人同意”的装饰装修包括签订租赁合同时出租人明示同意承租人装饰装修和签订和履行租赁合同中出租人默示同意承租人装饰装修（即出租人知道承租人对房屋装饰装修未明确表示反对）。

三、合同无效，经出租人同意的装饰装修物的处理

1、形成附合的装饰装修物其所有权属于承租人，原则上可由承租人拆除取回。因拆除造成租赁房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本条司法解释规定：“未形成附合物的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有”的使用前提必须是出租人和承租人就未形成附合的装饰装修物由出租人继续使用及补偿价格协商一致。（特别注意：在未形成附合的装饰装修物由承租人拆除的过程中，因拆除造成房屋毁损的，承租人负责恢复原状的情形下，若房屋租赁合同无效完全是由出租人单方面过错造成的，并不影响承租人请求出租人赔偿损失的权利。）

2、附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方当事人按照合同无效的过错分担现值损失。

四、未经出租人同意的装饰装修物处理

根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。

承租人未经出租人同意进行装饰装修的，即应认定构成侵权，承担侵权赔偿责任。在承租人恶意添附构成侵权的情况下，承租人的装修投入应当作为其损失，在其主观上存在过错的情形下，应由其自行承担。在承租人侵权的情况下，也不能适用公平原则要求补偿承租损失，在一方当事人有过错的情况下，并无公平原则可适用。在承租人构成侵权的情况下，出租人不仅不补偿承租人的装修投入损失，还有权基于房屋所有权主张排除妨碍，并要求有过错的承租人承担恢复原状的拆除费用，并就装饰装修中的其他损失请求损害赔偿。

以上内容依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》最高人民法院民事审判第一庭 编著整理所得。