什么是转租，其特征及法律后果是什么？

一、什么是转租

转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人，将租赁物出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。^①

二、转租的基本特征

1、出租人与承租人之间的法律关系不因转租行为而发生变化；

2、承租人将租赁物出租给次承租人人的目的是为了取得利益，如果将租赁物无偿供第三人使用则不是转租。^②

三、转租的法律后果

1、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，该超过部分的约定无效。　　　

3、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，视为出租人同意，该转租有效。

4、承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人有权请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人解除合同。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

5、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。

①、② 最高人民法院民事审判第一庭，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，2016年版，第190页