超过承租人剩余租赁期限的转租期间无效理解与适用

一、法律规定

《城镇房屋租赁合同司法解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

二、条文理解

（一）、对于不定期租赁合同的适用

对于不定期租赁合同，不存在剩余租赁期限的问题，承租人当然可以转租。

（二）、转租是否包含再转租

市场经济的最大特点就是经济的高速运转，与之相对应的必然是物的快速流转，多手转租，可以使得租赁物物尽其用，禁止多手转租缺乏法律依据。再转租行为完全符合转租的法律特征，法律也未对这种行为有禁止性规定，因此，再转租也适用本条的规定。

（三）、“但出租人与承租人另有约定的除外”中的“约定”是否以书面约定为限

司法解释起草小组认为:口头约定比较难以举证，从形式上效力要弱于书面的效力。过于完全强调口头约定与书面合同的约定往往会造成司法资源的浪费，法院在查清这一问题上牵扯许多精力，赋予书面约定的效力优于口头约定的效力，也会督促当事人在处分自己的权利时有个更审慎的态度。在处分不动产方面，法律一般要求比较严格的形式，在房屋租赁合同中体现得比较明显。在此种情况下，应更注重出租人利益的保护。因转租本身就破坏了出租人与承租人的信赖关系，所以不宜承认出租人与承租人的口头约定。

（四）、承租人嗣后取得了房屋所有权，承租人嗣后取得了出租人的认可，承租人与出租人续约将原租赁期延长均补正了承租人转租时的权利瑕疵，此时应当认定承租人初始的超过剩余租赁期限将房屋转租的行为有效。

以上内容依据最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》整理所得。