租赁房屋扩建费用的处理理解与适用

一、法律规定

《城镇房屋租赁合同司法解释》第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

二、条文理解

（一）、如何理解本条中“扩建”和“合法建设手续”

第一、所谓扩建，是指在原有产品基础上加以扩充的建设项目。对于房屋而言，其扩建主要是指在原有房屋基础上加高加层，增加其使用面积。在原有房屋规划范围外，需要重新建造基础工程的房屋建设项目不属于扩建而属于新建。

第二、根据《城乡规划法》第四十条第一款“在城市、城镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，扩建行为是以取得建设工程规划许可证作为其已办理合法建设手续的标志。所以，本条规定的“办理合法建设手续”，应是指取得建设工程规划许可证。

（二）、如何理解“办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担”

第一、本条中扩建造价费用负担问题，适用于合同无效或有效但终止履行时情形。在该两种情形中，合同都未如期履行完毕。即，承租人对扩建造价费用的摊销预期因合同未按期履行完毕而无法实现。与此同时，出租人则因添附取得了该扩建物的所有权。显然，这符合不当得利的构成要件。故承租人对其支付的扩建造价费用损失有权要求出租人负担。

第二、《城乡规划法》明确规定扩建必须事先经评估核准后方能实施。也即扩建取得规划许可证后，方可办理合法建设手续。否则，该扩建行为所形成的建筑物将被认定为非法建筑，面临被拆除的危险。扩建办理了合法建设手续，说明符合相关法律规定，其最终扩建物也因此受法律保护。依据动产依附不动产的原则，扩建后房屋的所有权仍归出租人，也即承租人的扩建物都归于出租人所有。此时，出租人因得到该扩建物所有权而受益，其应基于不当得利支付给承租人房屋扩建的造价费用。

（三）、如何理解“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”

依据《城乡规划法》第四十条第二款：“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”的规定，申请办理《建设工程规划许可证》的人只能是建设单位，即房屋出租方。而具体扩建方案的指定和实施则由承租人负责。这意味着扩建部分未取得《建设工程规划许可证》既有可能是出租人拖延提出申请或出租房屋、土地的证明材料不齐备导致，也不排除承租人的扩建工程设计方案、扩建面积不符合规划条件的因素存在。由此，扩建部分未取得《建设工程规划许可证》的原因可能是出租人过错、承租人过错、出租人和承租人均有过错以及双方均无过错的多种情形。根据《民法通则》第六章“民事责任”的相关规定，就扩建造价费用应当依据不同的过错情况进行处理。第一、因出租人的过错造成，则出租人承担；第二，因承租人过错造成，则承租人承担；第三，因双方均有过错造成，则双方按照过错大小分担；第四，双方均无过错，则按公平原则分担。

（四）、如何确定扩建造价费用的计算标准

 基于平衡双方当事人利益，便于司法实务操作的考量，司法解释起草小组在扩建造价费用的计算方法上，最后采取了工程造价费用支付法。工程造价费用支付法，也即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。

以上内容依据最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》整理所得。