通过中介看房但不通过中介购买，也不一定应承担违约责任

    一、案情简介：

     2008年下半年，房屋出卖人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。11月23日，A中介公司带陶某之妻曹某看了该房屋；11月27日，B中介公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》约定:陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人等与陶某有关联的人，利用B中介公司提供的信息、机会等条件但未通过B中介公司而与出卖人达成买卖交易的，陶某应向B中介公司支付违约金。当时B中介公司对该房屋报价165万元，而A中介公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在A中介公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续。B中介公司认为：陶某利用B中介公司提供的房屋销售信息，故意跳过B中介公司，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《求购确认书》的约定，应当支付违约金。B公司遂起诉至法院。（案例来源：最高法院1号公告案例）

     二、律师解读：

     虽然《求购确认书》对“跳单”的违约责任进行了明确约定，但衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

     本案中，房屋出售人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人系分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用B中介公司的信息、机会，故不构成违约。

 三、法院判决：

 法院判决驳回了B公司的起诉。

 四、延伸阅读：

 中介为保障自身利益，可能会在格式合同中添加禁止购房人与其他中介接触并订立合同的条款。显然，购房人为生活而寻求中介服务的，属于消费者。依据《消费者权益保护法》之规定，这样的格式条款侵犯消费者自主选择权，排除、限制消费者权利，加重消费者负担，当然无效。