房屋租赁合同无效的处理的理解与适用

一、法律规定

《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第5条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。

二、《解释》第5条出台的背景依据

1、房屋租赁合同在被确认或宣告无效后，在适用《合同法》原则时，存在操作上和技术上的特殊性。这体现在两个方面：其一，房屋租赁合同被宣告无效后，承租人当然应当将房屋返还给出租人，但其是否应当支付占用使用房屋期间的使用费？如果应当支付使用费，使用费又应当以何种标准计算？其二，房屋租赁合同被宣告无效后，有关损失如何体现？这两个方面的问题也是无效房屋租赁合同处理上容易发上争议的问题。

2、最高法院认为依据无效合同返还财产、赔偿损失的处理原则，房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同取得的财产，这种财产的范围应当包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上获得的利益。由于承租人基于占有房屋获得的利益并非有形财产，无法实现返还，而只能以折价方式进行补偿。支付房屋占有使用费正是这种折价补偿的方式体现。

三、无效合同返还财产的请求权基础

无效合同返还财产的请求权的法律基础有两种，其一为所有物返还请求权（物权），其二为不当得利请求权（债权）。合同无效后财产返还的请求权基础，事实上体现为一种所有物返还请求权和不当得利返还请求权竞合的状态。所有物返还请求权和不当得利请求权在性质上彼此独立，不相关联，其各自成立的基础、法律构成要件和适用均不同，一种请求权的存在，并不对另一种请求权的存在产生影响和作用，两者在事实上可以发生竞合。而且允许请求权人根据其需要选择适用对自己有利的请求权基础，有助于为财产流转关系提供更为周密的调解手段，更充分地实现民法维护公平正义这一根本理念。当事人可以依据具体案由和自身需要，本着公平、效率与维护诉讼经济的考虑，选择最为有利的一种请求权作为主张的返还依据。

就房屋租赁合同而言，最高院认为从返还财产的请求权基础的角度看，在请求人的立场，对于实物形态的财产如房屋，以所有物返还请求权为权利基础更为有利，对于财产性利益，则以不当得利返还请求权更为妥当。

四、合同无效损失赔偿的性质

通说认为主张缔约过失为合同无效损失赔偿的性质。这种认识是建立在对合同无效的损失赔偿进行客观分析的基础上。首先，合同无效所造成的损失，是基于合同双方当事人在由磋商进入缔结合同过程中的过失行为造成的。一方当事人基于对他方的信赖进行的准备工作，支付相应费用，在合同被确认无效后，作为该方当事人所受损失是由于缔约过程中的过失行为造成的，其基于缔约过失责任提出赔偿请求，符合事物发展的客观过程。其次，基于侵权责任这种损害赔偿的，赔偿的范围仅限于实际利益的损失，而合同有效履行能够获得的逾期利益将无法得到救济。基于缔约过失责任能够获得最大限度的利益保障。

五、合同无效损失赔偿的对象和性质

合同无效的损失赔偿在性质上是缔约过失赔偿，适用缔约过失责任的原则和方法，因此，在损失赔偿的对象上，指向的是信赖利益损失。

信赖利益损失包括直接损失和间接损失两方面。直接损失包括用于缔约的合理费用及准备履约所支出的合理费用。间接损失是指如果在缔约过程中，受害人必将获得各种机会，而在行为人的过错导致合同不能成立的情况下，使这些机会丧失。简言之，即丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失。间接损失的主张必须具备两个条件：一是缔约当事人在订立合同的过程中故意实施违背诚实信用原则，违反法律的行为；二是与第三人另订立合同的可得利益在缔约过失发生时就已经具备实现的成就条件，仅仅因为过错方的缔约过失才导致利益的丧失。

六、房屋租赁合同无效损失赔偿的特殊之处

房屋租赁合同无效较其他合同无效存在特殊之处。比较提出的问题就是承租人对房屋装饰装修的问题。《解释》第9、13、14针对不同情况分别作出了规定。总体上可以分为两种进行处理：一、在承租人经出租人同意对房屋的装饰装修，装饰装修物未形成附合物的情况下，依据财产返还的原则，已形成附合物的，如果出租人同意利用，则应当折价补偿，不同意利用的，应当拆除，拆除造成装饰装修物价值损失和房屋损害的，双方应当按照过错比例承担责任。二、承租人未经出租人同意进行的装饰装修或者扩建，在合同无效后，承租人不得向出租人主张有关费用的返还。

    以上内容依据最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》整理。