一房数租的处理原则及其理解与适用

一、法律规定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在租赁合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”。

二、条文理解

（一）、本条适用的前提

适用本条的前提是出租人就同一房屋订立两份以上租赁合同，并且均有效。在处理类似纠纷时，首先应当对每份租赁合同是否有效进行审查。

（二）、对“已合法占有租赁房屋”的理解

本条规定的“合法占有”应是指有效租赁合同关系下的占有。该占有是出租人与承租人双方履行租赁合同的结果，除此之外本条所指的“合法占有”。实践中，即使承租人已经与出租人签订有效的租赁合同，在双方未开始履行时，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，均不能认定为“合法占有”。对此类非法占有，出租人有权依据《物权法》的规定，提起占有返还之诉。

（三）、对“合同成立在先”的理解

 依据《合同法》第二十五条，承诺生效时合同成立。这是一般原则，对于当事人采取书面合同形式订立合同的，根据《合同法》第三十二条，自双方当事人签字或盖章时合同成立。因此，判断本条所指的合同成立时间应是指双方当事人签字或盖章的时间，更严格说，是当事人中最后签字盖章的时间。

理解本项时，还应当特别注意“合同成立”与“合同生效”的区别。“合同成立”不等于与“合同生效”，“合同成立”解决的是事实问题，“合同生效”解决的法律效力问题。

（四）、未得到履行的有效合同承租人可以主张解除合同并要求出租人承担赔偿责任

依据《合同法》九十四条的规定，合同目的无法实现，当事人可以解除合同。依据《合同法》第一百一十三条规定，合同解除的同时，可以要求出租人承担违约责任。

三、承租人与出租人恶意串通，签订房屋租赁合同并抢先交付承租人占有或办理登记备案手续的如何处理

如果几个租赁合同的出租人均未合法占有出租房屋，也未办理登记备案，在进入诉讼程序后，合同成立在后的一方承租人与出租人恶意串通，将房屋交付给承租人占有或者办理登记备案手续，此时根据《民法通则》第五十八条第（四）项，该交付占有和登记备案的民事行为无效。在进入诉讼前，承租人与出租人恶意串通，签订房屋租赁合同并抢先交付承租人占有或办理登记备案手续，以排除其他承租人合同履行权。这种情况下，其他承租人可以提起诉讼，要求人民法院判决出租人通过恶意串通与一方承租人签订的房屋租赁合同无效，交付承租人占有或办理登记备案手续的行为无效。

以上内容依据最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》整理。