承租人擅自变动房屋主体和承重机构时出租人合同解除权的理解与适用

一、法律规定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下统称《解释》）第7条：“承租人擅自变动房屋建筑主体结构和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法的二百一十九条的规定处理”。

《合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

二、《解释》第7条理解

（一）、关于对“房屋建筑主体和承重结构”的理解

房屋建筑主体和承重结构是指在建筑中，由若干构件链接而成的能承受作用的平面和空间体系。《建筑工程质量管理条例》第十五条第二款规定：“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”至于哪些部位是承重结构，以及装修中应注意的其他事项，在房地产开发企业提供给用户的《住宅使用说明书》中作了说明。

（二）、关于对“扩建”的理解

所谓扩建，是指在原有基础上加以扩充的建设项目。在城市规划区内扩建建筑物，必须首先向房产管理部门提出申请，在获得扩建批准文件后，再持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据规划设计要求，核发工程规划许可证。未经出租人同意并办理相关建设批准手续的扩建，扩建后的必然是违章建筑。

（三）、关于对“合理期限内仍不予恢复原状”的理解

 我们应当注意到，承租人对租赁房屋造成损害，出租人有权基于物权保护原则随时有权要求承租人恢复原状，不受合理期限的限制。但是当出租人行使解除权时，必须首先在“合理期限”内要求出租人恢复原状，承租人再此合同期限内不予恢复的，出租人方可行使解除权。

三、出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，并在通知中载明，如果不在此期限没恢复原状，超过此期限，合同自动解除，出租人的此种解除行为是否有效？

最高人民法院认为：对于出租人不能过于苛刻，只要出租人给予了承租人恢复原状的合理期限就可以了，出租人有权选择到期后在通知合同解除，也有权选择在要求承租人恢复原状时，一并将不予恢复而解除的意思传达给出租人，只要出租人知悉该意思表示，如仍不按期恢复原状，则自期满之日合同应自然解除。

以上内容依据最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》整理。