合同解除时形成附合的装饰装修物的处理

一、法律规定

《城镇租赁合同司法解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应当按照下列情形分别处理：

（一）因出租人人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。

（四）因不可归责与双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

二、条文主旨

关于房租租赁合同解除时附合装饰装修的费用处理原则，主要是从违约责任角度确定附合装饰装修费用的承担主体。

三、条文理解

（一）、适用前提

1、必须是承租人所做附合的装饰装修经过了出租人的同意；

2、房屋租赁合同解除时出租人和承租人没有约定如何处理附合的装饰装修物。

（二）、如何理解剩余租赁期内装饰装修残值

本条司法解释规定的“剩余租赁期内装饰装修残值”是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。

确定剩余租赁期限内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定中的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。

（三）、如何处理剩余租赁期内装饰装修残值

1、因出租人违约导致房屋租赁合同解除时，剩余租赁期内装饰装修残值的处理。

按照《合同法》关于违约责任的规定，出租人违约导致房屋租赁合同解除，致使承租人无法按照租赁合同约定的期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值。因此，对于承租人无法享用的剩余租赁期内附合的装饰装修价值，出租人应当承担违约责任，予以赔偿。

出租人因违约导致合同解除，除了承担赔偿承租人剩余租赁期内装饰装修残值外，如给承租人造成其他损失的，还应承担其他违约责任。

2、因承租人违约导致房屋租赁合同解除时，剩余租赁期限内装饰装修残值的处理。

（1）、因承租人违约致使合同解除，承租人的损失由其自行承担。

因承租人违约导致房屋租赁合同解除，承租人未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值。但这种情况是承租人自身违约行为造成的，对不能完全享用的附合的装饰装修价值的损失只能由承租人自行承担，出租人作为守约方，没有义务对承租人的损失负责。

（2）、出租人同意利用装饰装修的，予以适当补偿。

 承租人违约导致房屋租赁合同解除，出租人是否给予承租人补偿，取决于出租人是否同意利用，即出租人同意利用的，给予补偿，不同意利用的不给予补偿。

3、因当事人双方违约导致房屋租赁合同解除时，剩余租赁期内装饰装修残值的处理。

《合同法》第一百二十条规定：“当时人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”当房屋租赁合同因承租人与出租人双方违约行为导致解除时，承租人和出租人应当分别承担违约责任，即出租人和承租人分别按照各自的过错和违约程度承担相应的违约责任。

在出租人和承租人双方违约导致合同解除时，应当根据出租人是否同意利用，分别确定解除合同剩余租赁期内装饰装修价值。出租人同意利用的，剩余租赁期限内装饰装修价值应为剩余租赁期限内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分；出租人不同意利用的，剩余租赁期限内装饰装修价值就是剩余租赁期内装饰装修残值。

4、因不可归责于当事人双方的原因导致房屋租赁合同解除时，剩余租赁期内装饰装修残值的处理。

因不可归责与双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

以上内容依据最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》整理所得。