承租人擅自装饰装修、扩建费用的处理理解与适用

一、法律规定

《城镇房屋租赁合同司法解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用的，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应于支持。

二、条文理解

（一）、如何理解本条在房屋租赁合同无效、被撤销情形中的适用

《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”房屋租赁合同无效或被撤销，出租人有权依据本条规定要求承租人将房屋返还。也即要求承租人将房屋恢复原状。这意味着承租人有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人。至于在拆除过程中给出租人造成损失，自应承担相应的侵权赔偿责任。根据过失自担原则，承租人因未经出租人同意进行装饰装修及扩建，存在主观上的过错，应自行负担装饰装修、扩建费用及相关拆除费用。

（二）、如何理解本条在房屋租赁合同解除情形中的适用

《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本条所指恢复原状、赔偿损失并非单指导致合同解除的违约行为，还应包括合同履行中，导致一方固有利益损失的违约行为。承租人未经出租人同意进行装饰装修、扩建的行为即构成合同履行中导致一方固有利益损失的违约行为。

在出租人违约导致的合同解除中，虽然承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人也存在违约，而且该违约行为直接导致合同解除。相较而言，出租人的违约行为更严重。由此，即便出租人依据《合同法》九十七条向承租人主张恢复原状、赔偿损失，后者也可以依据双方均有违约行为为由作为减轻赔偿责任的抗辩。

在承租人违约导致合同解除中，出租人不仅有权依据本条司法解释，要求承租人恢复原状或者赔偿损失，也可同时要求承租人依据《合同法》九十七条赔偿因解除合同带来的履行利益和信赖利益的损失。

（三）、如何理解本条在合同履行期间届满时的适用

《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”在承租人未经出租人同意，对租赁物进行装饰装修、扩建后，该租赁房屋已经与双方约定或按租赁房屋的性质使用后的状态不一致。因此，承租人有义务将租赁房屋恢复到按租赁房屋的性质使用后的状态之后在返还出租人，如果承租人不履行其义务，出租人可依据本条司法解释要求其恢复原状、赔偿损失。

以上内容依据最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》整理所得。