买卖合同：各地中院对开发商在广告中的学区房的宣传系要约还是要约邀请的具体认定-合肥合同纠纷律师网

前言：现今社会普遍重视教育、加大教育投资的趋势，使得是否属于学区房成为众多购房者在购买房屋时的一个重要考量因素。就此开发商往往也在各类宣传资料中宣传该房屋系某某学校的学区房，然而学区的划分却又系当地教育局的管理范畴，开发商实际无法控制。据此当开发商宣传的学区无法兑现时，就引发各类纠纷，其中学区宣传的违约纠纷较为普遍。但就开发商在宣传资料中的学区房宣传系要约还是要约邀请，目前还没有统一的认定，也为购房者的维权带来了诸多的不利。据此笔者以“学区房”“要约”“要约邀请”为关键词检索现有各中级法院的案例，并依据各法院的裁判观点进行分类汇编，以寄希望对该认定得到一个较为权威、合理的结论。

一、明确认定学区房的广告系邀约的法院及其具体认定

1、北京市第二中级人民法院

北京市房山区人民法院在（2013）房民初字第4558号民事判决中认定：根据查明的事实，中粮万科公司在其销售广告和宣传单中，关于“购买长阳半岛、上北京四中”的承诺具体明确，对张伟是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对中粮万科公司应当具有法律约束力。

北京市第二中级人民法院在（2014）二中民终字第03426号民事判决予以了维持。

2、河南省新乡市中级人民法院

新乡市卫滨区人民法院在（2015）卫滨民二初字第159号民事判决中认定：本案售楼广告中有关业主子女就读学区为新乡市二十二中的约定虽然未以书面形式出现在商品房买卖合同中，但售楼广告中对于学区为新乡市二十二中的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为要约附属于合同内容，对开发商具有约束力。李普忠、王林基于广告宣传与和田公司签订了房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。

河南省新乡市中级人民法院在（2016）豫07民终272号民事判决中认定：本案中，关于和田公司宣传单中关于学区的说明和允诺是否应视为合同内容及和田公司是否违约的问题。和田公司发放的“宣传单”对“教育”的宣传内容为：“一站式名校教育，周边育才幼儿园、育才小学、市实验小学、市二十二中学、市十中、市一中等名校均汇聚于此。优质的学区氛围，优秀的师资力量，让孩子和居者一起在这里涵育气质，放飞梦想。”在宣传单左上角醒目位置大体字标明：“住紫台一品，上22中学！”在宣传单另一面标明：“紫台一品2期，为了孩子移居紫台一品，入住即上22中学！”在宣传单右下角区位图中标明“市二十二中”位于解放路××××大道交叉口附近（东邻中心医院），并未显示市十六中（市二十二中南校区）字样。由此可知，和田公司“宣传单”中所指明的市二十二中仅指位于解放路××××大道交叉口附近（东邻中心医院）的市二十二中，并不包含市十六中。市十六中在挂市二十二中南校区校牌的同时，仍挂原校牌，两校并未合并，且两校学区仍各自独立。故应认定和田公司关于紫台一品2期属于市二十二中学区的说明和允诺具体确定，虽未载入双方签订的商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。

3、浙江省宁波市中级人民法院

宁波市海曙区人民法院在（2015）甬海民初字第376号民事判决中认定：上述司法解释中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，是指商品房开发规划范围内的房屋，及该房屋的相关设施。这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。本案中，被告于2011年12月分别在《宁波日报》、《宁波晚报》及《东南商报》等报纸媒体上发布了“青林湾6期·观瀚”的销售广告，在广告标题下方较为醒目位置分别印有“海曙区外国语学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”字样，上述广告的内容，是关于商品房屋相关配套设施的说明和允诺。上述说明和允诺具体确定，且根据一般社会经验，上述说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，上述说明和允诺，应视为要约，应视为合同内容。

浙江省宁波市中级人民法院在（2016）浙02民终3341号民事判决中认定：宁房公司于2011年12月起通过《宁波日报》、《宁波晚报》等报纸媒体发布了“青林湾6期·观瀚”的销售广告，在广告标题下方较为醒目位置分别印有“海曙外国语学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”字样，上述广告的内容是关于商品房相关配套设施的说明和允诺。上述说明和允诺具体确定，根据一般社会经验，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，上述说明和允诺应视为要约，构成合同内容。

4、广西壮族自治区柳州市中级人民法院

广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院在（2018）桂0203民初878号民事判决中认定：谷慧、悦景公司签订《商品房买卖合同》的时间（2015年11月1日）在发布虚假广告的时间段内，悦景公司发布虚假广告对谷慧购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，悦景公司以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。悦景公司辩称广告宣传不属于合同的组成部分，以及《商品房买卖合同》无关于学区的约定，该辩解于法无据，一审法院不予采纳。

广西壮族自治区柳州市中级人民法院在（2018）桂02民终2711号民事判决中认定：本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间在发布虚假广告的时间段内，悦景公司发布的广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，因八中是柳州市区内的名校，该商品房是否属于八中学区房对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该广告宣传应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，悦景公司构成违约，应当承担违约责任。

5、江苏省徐州市中级人民法院

徐州市云龙区人民法院在（2015）云民初字第0338号民事判决中认定：美的公司虽然是以各种广告的形式向不特定的人发出“住美的翰城读青年路小学”的宣传，从表面上看符合要约邀请的范畴，但是由于现今社会普遍重视教育、加大教育投资的趋势，使得是否属于学区房成为众多购房者在购买房屋时的一个重要考量因素，故本案中美的公司作出的该商业广告的内容已经符合了要约所规定的法律特征，应当视为美的公司作出的要约，在要约的有效期限内，该要约对美的公司发生法律约束力。

江苏省徐州市中级人民法院在（2015）徐民终字第4305号民事判决中认定：本案中，被上诉人宣传的“住美的翰城读青年路小学”具体确定，上诉人购买被上诉人涉案商品房即是受此影响，故该广告内容应为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被上诉人应按约定安排上诉人子女入住广告宣传中的青年路小学。

6、辽宁省沈阳市中级人民法院

辽宁省沈阳市中级人民法院民在（2016）辽01民终10503号事判决中认定：本案中，根据代春梅、贾洪坤提供的证据，辽宁雅居乐房地产开发有限公司所作出涉案房屋为辽宁省实验学校学区房一事的广告和宣传资料足以对双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，代春梅、贾洪坤亦基于此而与辽宁雅居乐房地产开发有限公司形成了商品房买卖合同关系，故辽宁雅居乐房地产开发有限公司所作出涉案房屋为辽宁省实验学校学区房一事应为要约行为。

7、安徽省淮南市中级人民法院

淮南市田家庵区人民法院在（2013）田民一初字第01817号民事判决中认定：本案售楼广告中有关业主子女就读学区为矿一中的约定虽未以书面形式出现在原、被告的房屋买卖合同中，但售楼广告中对于学区为矿一中的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为“要约”附属于合同内容，对开发商具有约束力。原告基于广告宣传与被告签订了房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。现因被告不能兑现该房屋系矿一中分校区学区房的承诺，被告应向原告承担非学区房违约赔偿责任。

安徽省淮南市中级人民法院在（2014）淮民一终字第00168号民事判决中认定：恒久置业在未向相关部门交纳教育配套设施基金，尚未确定其开发的罗马广场小区系矿一中分校学区房的情况下，即在多种媒介上进行该小区系矿一中分校学区房的宣传，陆山基于该宣传，考虑子女入学问题，向恒久置业购买了该小区房屋，现在，恒久置业不能兑现罗马广场小区系矿一中分校学区房的承诺，构成违约。

二、明确认定学区房宣传不是要约，但开发商应承担缔约过失责任的法院及其具体认定

江苏省淮安市中级人民法院

淮安经济技术开发区人民法院在（2014）淮开民初字第3135号民事判决中认定：关于被告所作的“豪华师资：共享实小、淮中优质教育资源，成就一站式教育平台，为孩子未来保航护”的宣传，未作为合同条款订入合同。该宣传资料还注明置业计划仅供参考，最终以合同和相关部门规定为准。因此，该广告宣传应为要约邀请。实质上有关施教区招生的规定，是由相关学校作出，并非开发商所能确定。因此，开发商所作的上述宣传，有虚假宣传成分，违背了诚实信用原则。原告的女儿最终未能在淮中新城校区就读初中，既与原告在购买施教区房屋的时候，未能尽到谨慎审查的责任有关，也与被告的虚假广告宣传存在一定关联，但被告的过错责任大于原告，被告应当承担缔约过失责任对原告予以补救。

江苏省淮安市中级人民法院在（2015）淮中民终字第00952号民事判决中认定：陈士华的女儿最终未能在淮中新城校区就读初中，既与陈士华在购买施教区房屋的时候，未能尽到谨慎审查的责任有关，也与上诉人中南公司的虚假广告宣传存在一定关联，但中南公司的过错责任大于陈士华，中南公司应当对陈士华予以补偿。原审法院酌情判令中南公司向陈士华补偿15000元并无不妥。

三、明确认定学区房不构成要约的法院及其具体认定

1、云南省昆明市中级人民法院

云南省昆明市中级人民法院在（2018）云01民终1888号民事判决中认定：学区房是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，不属于商品房开发规划范围内的设施，故被上诉人工作人员在销售房屋过程中所做的允诺不能视为合同内容，对双方当事人均无约束力，上诉人以被上诉人作出购买案涉房屋孩子就能就读明通小学的虚假承诺为由主张双倍返还定金依据不足。

简析：该案主要争议并非学区房宣传是否为邀约，而是开发商销售人员在签订《认购协议》时所作的宣传是否因写入正式合同引起的预约合同纠纷。昆明中院的前述认定，在不同语境下会有所差别。-合肥合同纠纷专案律师唐光磊

2、江苏省南通市中级人民法院

启东市人民法院在（2015）启开民初字第01202号民事判决中认定：1、双方在签订的房屋买卖合同中并未对学区房的事项进行约定，因学校的招生地段是由教育部门统一发布的，教育部门未委托任何机构发布，也未与社会商业机构合作承诺与学校挂钩，故对合同以外的涉及教育资源的问题吴建东、黄静菊应具有直接到教育部门查询真伪的义务，但吴建东、黄静菊疏于该注意义务，其自身存在过错。2、中成华地公司的行为已由工商行政部门依据行政法规予以惩戒，吴建东、黄静菊据以合同主张酌情以房价10%损失无事实及法律依据。综上，吴建东、黄静菊的诉请不予支持。

江苏省南通市中级人民法院在（2016）苏06民终1034号民事判决中认定：本案中，虽然中成华地公司通过有关媒体发布广告宣传案涉楼盘的小学学区为紫薇小学，但紫薇小学并不在中成华地公司案涉楼盘的开发规划范围之内，且吴建东、黄静菊也未能提供充分的证据证明宣传的紫薇小学对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故中成华地公司的宣传内容不能视为要约。加之双方在商品房买卖合同中亦未就案涉楼盘开发规划范围之外的宣传行为及违约责任进行约定，故中成华地公司不存在法律意义上的违约行为。

简析：在南通中院的认定中，南通中院将上诉人未能完成学区房对房屋价格的影响的举证责任作为了学区房的广告宣传不是要约的认定理由之一。相反如果得以举证证明，又该如何认定，还存争议。-合肥合同纠纷专案律师唐光磊

3、山东省济南市中级人民法院

济南市历下区人民法院在（2016）鲁0102民初3881号民事判决中认定：双方签订的商品房买卖合同中并没有关于教育配套设施的约定，山东北大资源地产有限公司发布的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中虽有对教育配套设施的承诺，但合同第十七条第七款约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准。买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。补充协议后的特别提醒也载明，出卖人已就合同及所有附件（含补充协议）的内容，特别对其中涉及减轻或免除出卖人责任的条款作出了全面详细的说明和解释，履行了告知义务和提示义务，双方就相关内容进行了讨论并达成一致意见，买受人已完全了解明白条款的含义，合同及本补充协议不属于格式条款合同。张金清在签订商品房买卖合同时应明知，出卖人关于教育配套设施的宣传资料及宣传广告仅作推广示意，不构成任何要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。张金清主张《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》虽未载入商品房买卖合同，但可适用上述规定，但据现有证据，无法充分证明《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中关于教育配套设施的承诺对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响，故一审法院认为关于教育配套设施的承诺不能构成合同内容。综上所述，张金清与济南源泰置业有限公司签订的商品房买卖合同中没有关于配套教育设施的约定，山东北大资源地产有限公司下发的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》虽然有关于对涉案房屋配套教育设施的承诺，但山东北大资源地产有限公司并不是其涉案合同主体且其承诺并未对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响，故其做出的关于教育配套设施的承诺更不应视为合同内容，一切应以以涉案合同约定为准，合同未约定的以交付实体为准。

山东省济南市中级人民法院在（2017）鲁01民终4187号民事判决书中认定：本院认为，山东北大资源地产有限公司发布的《通知》中虽载明：“凡购买商品燕园项目的客户，在符合入学条件且实际交房后，业主及子女户籍在尚品燕园项目行政所在地的，均可免择校费享受中海紫御东郡的小学、绿城百合花园园区的中学就近入学的权益”，但该内容并未载入商品房买卖合同之中，且该合同第十七条第七款约定：“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准”，故上述《通知》内容并不能视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”，该规定中所称的“房屋及相关设施”为“商品房开发规划范围内”，而本案《通知》所称的学校并不属于涉案房屋开发规划范围之内，故本案并不能适用该司法解释的规定。

简析：济南中院在判决本案时，与一般案件有所区别的在于：第一、合同中明确约定了“沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准”；第二、山东北大资源地产有限公司下发的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》虽然有关于对涉案房屋配套教育设施的承诺，但山东北大资源地产有限公司并不是其涉案合同主体且其承诺并未对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响。就这两点，本身亦可影响案件的判决。-合肥合同纠纷专案律师唐光磊

4、杭州市中级人民法院

杭州市江干区人民法院在（2015）杭江笕民初字第462号民事判决认定：根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，市政配套设施并不在保利建霖公司开发规划范围内，宣传彩页及纪良贵、保利建霖公司签署的《浙江省商品房买卖合同》和《合同补充协议》均明确宣传资料为要约邀请，市政配套设施不属于合同内容，纪良贵在签署合同时应当知晓上述内容及法律后果。

浙江省杭州市中级人民法院在（2015）浙杭民终字第3504号民事判决中认定：本案中，保利建霖公司广告宣传中的“学区”、“地铁”等信息均系可公开查询的信息，仅有保利建霖公司的宣传尚不足以使纪良贵陷于错误，并基于该错误与保利建霖公司订立合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，保利建霖公司的广告宣传资料尚不足以认定构成要约。双方当事人在补充协议中关于“要约邀请”的约定虽属保利建霖公司单方拟制，但并不违反上述规定。

简析：杭州中院在该案的认定中，《浙江省商品房买卖合同》和《合同补充协议》均明确宣传资料为要约邀请对案件亦有一定的影响。-合肥合同纠纷专案律师唐光磊

5、广东省深圳市中级人民

深圳市龙岗区人民法院在（2014）深龙法民三初字第353、354、356、359、361-365、369-378、380-387、392号民事判决中认定：首先，涉案学校并非规划范围内的设施，且尚模公司在部分宣传广告中也已说明有关学位的宣传为要约邀请，则尚模公司关于学位的销售广告及宣传应为邀约邀请；其次，尚模公司是依据龙岗区委工作会议的《会议纪要》作出相应的宣传，而此后涉案学校的办学模式已由行政部门进行了相应调整，尚模公司对此不存在过错；最后，学校的设立、学位的划分须由行政机关依据相关行政职能决定，并非尚模公司所能决定和履行的内容，上诉人该诉请依据不足，原审法院不予支持。

广东省深圳市中级人民法院在（2014）深中法房终字第2051-2054、2056-2061、2069-2086号民事判决中认定：尚模公司虽然在销售涉案房产过程中，依据中共深圳市龙岗区委办公室于2011年4月19日作出的《引进深圳中学到龙岗办学相关问题工作会议纪要》就深圳中学到涉案小区办学进行宣传，但其在深圳主要报刊上发布的销售广告及其发出的宣传册上均注明“本广告仅为要约邀请，所涉文字及图片资料仅供参考，开发商保留最终解释权。”且涉案学校并未在涉案小区开发规划范围内，尚模公司亦无权力就学校设立、学区划分等事项作出决定，原审法院据此确认尚模公司关于深圳中学的相关宣传为要约邀请，认定事实清楚，本院予以确认。

简析：深圳市中院的判决中，宣传册上“本广告仅为要约邀请，所涉文字及图片资料仅供参考，开发商保留最终解释权”的注明对案件的认定具有一定的影响。-合肥合同纠纷专案律师唐光磊

6、江苏省高级人民法院

江苏省镇江市中级人民法院在（2016）苏11民终171号民事判决中认定：原审法院认为：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，远洋公司有关“润州实验小学”的广告宣传并不构成要约。首先，本市并无以“润州实验小学”冠名的学校，与“润州实验小学”名称相仿的“润州区实验小学”在本市也不具有很高知名度，对双方买卖合同的订立和价格的确定不具有重大影响。其次，徐欣、耿春香认为“润州实验小学”就是“镇江实验学校”，但两者名称相差甚远，且远洋公司也没有以“学区房”名义销售该房屋。此外，远洋公司也在合同中提示其对公共配套设施仅作了概况介绍，并不保证，并已尽明确说明和提醒义务。综上理由，对徐欣、耿春香要求远洋公司承担未能建设润州实验小学之违约责任的诉讼请求，不予支持。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定......应当承担违约责任。按照上述司法解释的规定，上诉人以远洋公司关于“润州实验小学”等广告宣传不符合约定为由，要求远洋公司承担违约责任，必须具备两个要件：其一，关于“润州实验小学”的宣传属于远洋公司开发规划范围内，且具体确定；其二，上述宣传对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。具体分析如下：首先，“引入润州实验小学”系远洋公司对涉案商品房环境性质量的陈述。事实上，本市并无以“润州实验小学”命名的学校。远洋公司在其宣传资料中亦未对“润州实验小学”的校舍、办学规模、师资、学生培养模式等做进一步的描述。即远洋公司所宣传的“润州实验小学”仅仅是一种愿景。其次，即使如上诉人所称，“润州实验小学”即为“润州区实验小学”，但影响商品房价格的因素众多，上诉人并未举证证实“润州区实验小学”的设立对涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。故“引入润州实验小学”系远洋公司所作的广告宣传，为要约邀请，不能视为要约。上诉人以远洋公司未“引入润州实验小学”为由，要求远洋公司承担违约责任，依法不予支持。

江苏省高级人民法院在(2017)苏民申948号民事裁定书中认定：本院经审查认为，从查明事实看，远洋公司三期地块内原规划有小学，后根据镇江市规划委员会的规划调整，决定该小学与远洋三期地块东侧安置房预留的初中合并成九年一贯制学校。2014年3月21日，远洋公司与镇江市润州区教育局、镇江市交通投资建设发展公司就此达成了专题会议纪要，明确了学校选址、建设、师资配备等问题，并明确在该校正式招生前，远洋香奈城一、二期业主子女，在义务教育阶段的入学问题，润州区教育局同意就近安排解决。因此，即使认定远洋公司引入润州实验小学的宣传确为要约，因规划调整，原小学变更为九年一贯制学校，师资由润州区教育局、镇江实验学校、润州区实验小学统筹安排，仍然配备了相应教育资源，且实际配建的学校由小学变成九年一贯制学校，与当地政府相应规划调整有关，因此，一、二审法院对徐欣、耿春香以远洋公司“引入润州实验小学”为虚假宣传，构成违约、亦构成欺诈的主张未予支持，并无不当。

简单评析：本案原一审、二审判决均提及了当地无宣传中的“润区实验小学”，即使是“润州区实验小学”，其在当地也无知名度；合同中对公共配套设施也进行了约定。江苏高院在维持原一审、二审判决时，更明确提出因规划调整，原小学变更为九年一贯制学校，师资由润州区教育局、镇江实验学校、润州区实验小学统筹安排，仍然配备了相应教育资源，且实际配建的学校由小学变成九年一贯制学校，与当地政府相应规划调整有关。-合肥合同纠纷专案律师唐光磊

综上，在法院对开发商学区房的宣传不予认定为邀约时通常存在合同中或宣传资料中明确注明了宣传广告为邀约邀请的情形。同时理由还往往包括：学校不属于规划范围内、不受开发商控制、对房价的影响无证据。。-合肥合同纠纷专案律师唐光磊

四、就学区房宣传系要约还是要约邀请未做明确认定，但倾向于要约的法院及其具体认定

1、上海市第一中级人民法院

上海市浦东新区人民法院在（2014）浦民一（民）初字第40612号民事判决中认定：鉴于目前教育的现状，对口公办学校的差异确实是购房者在购房时考虑的重要因素之一，对合同的订立和价格存在一定的影响。但是否可依上述法律规定认定本案被告违反广告中的内容，仍应结合本案具体案情进行分析。本案双方对事实的争议之一在于被告广告宣传中涉案物业对口小学的内容是具体指坐落于御山路XXX号的特定学校(以下简称御桥小学)，还是不特定的“上师大附小”。本院认为，综合被告2012年至2014年的各类广告中就物业对口公办小学的表述，基本可以确定被告宣传所指的小学即为御桥小学。原告在第一次庭审中陈述买房后路过御山路看到过该学校，亦可以印证该节事实。另外，诚如原告所称其为孩子就近入学和享受上师大附小的教育资源为目的而选择涉案的物业，在此种情况下不了解具体学校的名称、位置、是否已经建成等重要信息，仅关注“上师大附小”这一名称，显然是不符合常理的。故原告关于签约时想要入学的“上师大附小”不是特指御桥小学的说法，本院难以认同。本案的另一个问题是，被告将对口的公办小学宣传为“上师大附小”、“上师大附属御桥实验小学”，而目前该学校名为“上海市浦东新区御桥小学”，是否违反承诺？首先，根据被告举证的相应证据，可以认定2011年至2014年间，该小学确实曾挂牌“上海师范大学附属御桥实验小学”，因此被告的宣传内容基本符合事实。其次，该小学为公办学校，开办者并非被告，学校名称的变更并非被告能控制，因此不能认定被告存在违反广告承诺的事实。综合以上两点，原告认为被告违反广告宣传的内容，构成违约的理由不能成立，其要求赔偿违约损失的请求本院不予支持。

上海市第一中级人民法院在沪一中民二(民)终字第1345号民事 判决中认定：其二，根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。本案中，双方争议的学校为系争房屋的对口公办学校，该教育设施并非属于商品房开发规划范围内的相关设施，被上诉人不能控制学校名称的变更，故其对争议学校的表述无法兑现不构成虚假宣传，亦无需承担违约责任。

简析：就上海市第一中级人民法院的认定不能抛开一审法院的事实认定作出简单判断。一审法院就学区房广告宣传的性质还是倾向于要约的，判决开发商不承担责任的理由主要在于开发商的宣传符合事实，就特定学校的名称的变更不能作为开发商违约的依据。二审“被上诉人不能控制学校名称的变更，故其对争议学校的表述无法兑现不构成虚假宣传，亦无需承担违约责任。”也即在于此。。-合肥合同纠纷专案律师唐光磊

2、浙江省杭州市中级人民法院

杭州市江干区人民法院在（2015）杭江笕民初字第594号民事判决中认定：（三）关于学校问题。张萌、张丽对杭州采荷第一小学教育集团入驻及丁信小学落成的事实无异议，张萌、张丽对实际成立的为丁信小学而非采荷小学提出异议，并认为案涉房屋不是宣传所称的最好学区房。丁信小学由杭州采荷第一小学教育集团办学，是否为最好学区房由购房者自己认识和决定，校名的确定和新建学校招生的年级确定由教育主管部门调整，并非开发主体所能决定，且校名的选择与办学质量不存在关联性。杭州龙信公司使用夸张性的文字宣传需承担行政责任，但民事责任的承担要与具体的民事行为相适应，广告内容并非虚伪不实，张萌、张丽主张订立合同违背其真实意愿，该院不予支持。

浙江省杭州市中级人民法院在（2015）浙杭民终字第3700号民事判决中认定：其次，关于学校问题，张萌、张丽主张成立的系丁信小学而非才和小学，对此，本院认为，丁信小学系杭州采荷第一小学教育集团入驻办学，学校名称并非杭州龙信公司可以控制，且学校名称并不影响办学质量，故张萌、张丽的上述理由亦不能成立。

简析:杭州中院虽然判决开发商不承担责任，但结合判决的全内容，杭州中院就学区房广告宣传的法律性质更倾向的为要约。杭州中院认定开发商不承担责任的原因在于：虽然学校名称与宣传的不一致，但学校的开办主体与宣传的是一致的，名称的不同不会改变学校的品质，因此不违约。-合肥合同纠纷专案律师唐光磊

五、就学区房宣传系要约还是要约邀请未做明确认定，但明确认定学区房未兑现不是解除合同的理由的法院及其具体认定

山东省菏泽市中级人民法院

山东省菏泽经济开发区人民法院在（2015）菏开民初字第1238号民事判决中认定：首先，审查合同有无约定解除情形：被告在其广告和媒体宣传中将中南·世纪锦城宣传为菏泽“市实验小学学区房”的事实清楚，但在《商品房买卖合同》中并无关于如果非“市实验小学学区房”应解除合同的相关约定，而是明确约定被告关于本项目的广告等宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境等方面的描述，仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准。综上，本案并无约定解除情形。

山东省菏泽市中级人民法院在（2016)鲁17民终1532号民事判决中认定：在涉案合同中，双方并未对小区周边的教育设施及配套学校进行约定。被上诉人在对商品房销售进行宣传时，将“市实验小学学区房”作为其广告宣传，存在明显不当，但涉案房屋在菏泽市东北方向，与菏泽市实验小学相距甚远，并且教育部门每年对各个学校相应的学区划分都有公布，上诉人亦负有对买房的重要事项进行必要了解和核实的义务。上诉人在与被上诉人签订合同时，并未将“市实验小学”学区房的相关约定写入合同，故被上诉人对“市实验小学”学区房的宣传不是双方解除合同的约定或法定事由。

结合各地中院的认定和判决以及现今社会普遍重视教育、加大教育投资的趋势，使得是否属于学区房成为众多购房者在购买房屋时的一个重要考量因素的现状，从公平正义和诚实守信的角度出发，笔者倾向于开发商广告中的学区宣传，在无特殊注明的情况下，应认定为要约较为公平、合理。

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