租赁合同：新冠疫情下，房屋租赁法律问题的九问九答

一、新冠疫情下，房屋租金的减免

1、居住使用的房屋，因新冠肺炎疫情实施管制等原因，客观上未能居住，承租人能否要求出租人减免该期间的租金？

律师观点：第一、民商事领域遵循“意思自治”原则，如果租赁合同中就出现疫情时合同应当如何履行有约定，应当按照该约定进行处理。第二、如果合同中没有前述约定，鉴于承租人确因疫情影响未能实际使用承租房屋，租赁房屋的客观目的（使用房屋）确未能实现，参考《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”的规定，承租人可以依据公平原则请求适当减免该期间的租金。至于是否减免以及具体减免的数额则需要法院依据个案的具体情况综合判断和处理，并不能一概而论。第三、针对本次疫情的影响现，就所租住的国有房屋目前已有部分地方政府（如西安、广州等）出台了相应的租金减免政策，因此如果是租住的国有房屋，就相应的租金减免事宜，可参考当地政府的政策进行处理。第四、需要特别说明的是，虽然疫情防控影响房屋的便利使用，但如承租人在疫情防控期间仍可继续使用租赁房屋，原则上其不能主张减免租金。

2、经营性、生产性用房(如餐厅、酒店、厂房等)，因新冠肺炎疫情导致无法经营或经营期间营业额大幅下滑的，承租人能否要求出租人减免该期间的租金（固定租金模式）？

律师观点：第一、如果租赁合同中就出现疫情时合同应当如何履行有约定，应当按照该约定进行处理。第二、如果合同中没有前述约定，就经营性、生产性租赁用房的租金减免可按如下情形分类处理：其一、如因明确的疫情防控措施和政策（如被征用或关停等）导致无法使用租赁房屋，可依据情势变更请求免除停止使用期间的房屋租金；其二、如因疫情影响导致导致承租人在经营期间收益明显减少甚至亏损的，可依据情势变更请求减少部分房屋租金；其三、如承租人仍继续使用租赁房屋用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，一般不可请求减免金。第三、针对本次疫情的影响现，就所租赁的国有房屋目前已有部分地方政府（如安徽、浙江等）出台了相应的租金减免政策，因此如果是租赁的国有房屋，就相应的租金减免事宜，可参考当地政府的政策进行处理。

 3、采用扣点分成方式支付租金的商场铺位租赁，受新冠肺炎疫情影响的停业期间是否应当支付分成租金或保底租金?

律师观点：第一、扣点分成方式支付租金的基础为承租人有相应的经营收入，既然已经停业，则在停业期间承租人实际无收入，也就无可扣点分成可支付。第二、鉴于因疫情停业并不可归则于承租人，若再行收取保底租金则有违公平，建议出租人免除承租人该期间的保底租金，至少也应当进行相应的减少。

4、如因疫情需要对租金进行减免，应当如何进行减免？

律师观点：第一、就租金的减免办法，如租赁合同中有约定，应当先从其约定。第二、如合同中没有前述约定且租赁双方又无法协商一致，应当由法院结合疫情对合同履行的影响程度、合同履行情况以及当事人的举证情况等因素进行酌定。参考2003年SARS疫情后的部分判例，如“(2018)晋04民终22号、“(2013)辽审二民抗字第14号”、“(2018)鲁06民终268号”等，各地法院对于因疫情导致租金减免的标准和期间并无统一尺度，但原则上都是根据疫情对租赁合同的实际影响情况，本着公平原则予以确定。同时除直接的减免外，法院还可以采用后挪免租期、缓交租金的方式进行减免。

特别说明：就租金的减免，如果租赁合同没有约定，承租人应当就减免事宜及相关的损失依据及时通知出租人并积极与出租人通过协商的方式进行处理。如协商不成，承租人不得自行进行减免，相反应当及时足额缴纳。就减免租金的争议可待疫情结束后再行通过诉讼途径予以解决。

二、新冠疫情下，租金的迟延缴纳

5、承租人能否以新冠肺炎疫情为由主张迟廷纳租金?

律师观点：第一、若租赁合同有关于疫情发生后的租金迟廷支付条款的，承租人可依约适用合同条款。第二、若无前述条款的，若承租人存在因治疗或疫情防控需要被采取强制隔离从而无法及时支付租金的情况，可援引不可抗力，但应当在具备支付条件的合理期限内及时支付。第三、若既无合同约定，也无承租人存在因治疗或疫情防控需要被采取强制隔离从而无法及时支付租金的情况，承租人原则上不能直接要求迟延缴纳租金。

另：租赁合同的租赁期限往往是以年来计算，考虑到疫情的客观情况，特别是商业性租房因疫情影响而无经营性收入或收入严重减少的情况，为了长期合作，避免承租人因无法及时缴纳房租而不得不退租及退租后造成的房屋闲置损失等，建议出租人能够就承租人的租金减免和延期缴纳请求给予适当的考量。

三、新冠疫情下，物业费的减免

6、商铺的实际使用人能否以因疫情影响而实际停业为由要求物业公司减免物业费?

律师观点：第一、如果物业服务合同中就出现疫情情况下的物业费缴纳事宜有约定，应当按该约定进行处理；第二、如果物业服务合同中没有进行约定，虽然商铺因疫情停止营业，但物业公司对商铺的物业服务并未停止，其仍需配合政府做好疫情的防控工作，如环境卫生维护、消毒监测等，因此商铺的实际使用人不能要求物业公司必然减免物业费。

7、居住房屋，因新冠肺炎疫情影响未实际居住，业主能否要求减免相应物业费？

律师观点：因物业费属于服务费范围，在疫情期间物业服务企业仍在对房屋提供了物业服务工作(秩序维护、环境卫生维护、消毒监测、管理叠记)，故业主不能仅以未使用为由要求物业企业必须减免物业费。

四、新冠疫情下，租赁合同的解除

8、承租人能否以疫情构成不可抗力且客观上导致了租赁房屋无法使用为由，请求行使法定解除权解除租赁合同。

律师观点：第一、依据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，因不可抗力要求解除合同的必须到达不能实现合同目的的标准。司法实践中，法院就此的审查十分严格。通常而言，租赁房屋的使用在疫情期间确会受到影响，但疫情之后租赁房屋的使用是可以恢复正常的，也即租赁合同的合同目的在疫情之后是能得以实现的，据此原则上承租人不能以疫情构成不可抗力且客观上导致了租赁房屋无法使用为由，行使法定解除权解除租赁合同。第二、如果租赁合同约定的租赁期限较短，甚至低于疫情的管控期限，则承租人使用租赁房屋的目的确难以实现，此时应当允许承租人解除租赁合同。

9、出租人能否以承租人拒绝或迟延缴纳租金为由主张解除租赁合同？

律师观点:合同的单方解除分为约定解除权解除和法定解除权解除。约定解除权解除是指当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同中一般会约定承租人拒绝、迟延缴纳租金时出租人有权解除合同。因此如果合同有这一约定且承租人无疫情防控和治疗需要被强制隔离等不可抗力事由，而疫情期间承租人确实又发生了合同约定的情形，则原则上应当允许出租人有权单方解除合同。法定解除权是如果存在法律规定的情形（《合同法》第九十四条，关于租赁合同的《合同法》第二百二十七条），当事人有权单方解除合同。《合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因此若承租人无疫情防控和治疗需要被强制隔离等不可抗力事由，拒绝或迟延缴纳租金，经出租人催告后的合理期限内仍未缴纳的，出租人有权单方解除双方的租赁合同。另考虑到新冠肺疫情的影响，为保证合同的公平、合理、稳定，建议出租人多给予承租人一定的展期，如承租人宽限期满仍拒绝支付的，再主张单方解除。

买卖合同：新冠疫情下，买卖合同涉及法律问题的五问五答